TSKB Gayrimenkul Değerleme, 2021 yılının ilk yarısında gayrimenkul sektörünün performansını değerlendi. Son 8 yıllık konut satışları karşılaştırması, illere göre konut satışları, yıllık konut kredisi faiz oranları ve ipotekli satış verilerini değerlendiren TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, sektörün ilk yarı sonucundaki genel durumuna ilişkin önemli bilgiler paylaştı.

2021 yılının pandemi dolayısıyla kısıtlamaların gölgesinde başlayan bir yıl olduğuna dikkat çeken Maya, “29 Nisan-17 Mayıs tarihleri arasındaki kısıtlamalar nedeniyle özelikle kredili konut satışları yapılamamıştı. Kısıtlamaların seviyelerindeki değişiklikler toplam konut satışlarını da ilk altı ayda doğrudan etkiledi. Tüm bunlara rağmen 2021 yılının ilk altı ayında toplam konut satışı 552 bin 810 adet olarak gerçekleşti. Bu rakamla uzun vadeli (verilerin yayınlanmaya başlandığı 2013 yılından itibaren) ortalama satış adetlerinin yakalandığını söyleyebiliriz” diye konuştu.

 Ege ve Akdeniz’deki yazlık konutlara olan talep aynı hızla devam etmeyecek

“Değer artışı konusunda 2021 yılının ilk yarısını geçtiğimiz yıl ile kıyasladığımızda, İstanbul özelinde öne çıkan ilçeler; Sancaktepe, Başakşehir, Çekmeköy ve Esenyurt olarak sıralanıyor” diyen Maya, şöyle devam etti: “İzmir’e baktığımızda Dikili, Çeşme, Urla, Seferihisar ve Foça en çok değer artışı gösteren ilçeler olduğunu söyleyebiliriz. Öte yandan Ege ve Akdeniz’deki yazlık konutların pandemi koşullarına bağlı olarak yaz-kış kullanılır hale gelmesi, talep durumunu oldukça etkiledi ve değerleri beklenenden çok hızlı artırdı. Bu hızın aynı şekilde devam etmeyeceğini öngördüğümüzü söyleyebilirim. Gaziantep için baktığımızda ise Şahinbey ve Şehitkamil ilçeleri oldukça hareketli olan bölgeler olarak karşımıza çıkıyor. Ülke genelinde konut fiyatlarının en hızlı artış gösterdiği bölgelerde yeni konut stoğunun ağırlıkta olduğu; pandemi dolayısıyla değişen kullanıcı tercihlerine uygun yapılaşmaların ya da projelerin bulunduğu ve pandemi dolayısıyla değişen konum tercihlerini karşıladığı görünüyor” diye konuştu.

Yüksek konut kredisi faizleri, alımları peşin ve senetli gibi alternatiflere yönlendiriyor 

2019 yılının ilk altı ayında ortalama konut kredisi faiz oranlarının yıllıkta yüzde 21’ler seviyesinde olduğunu belirten Maya, “2021 yılının ilk altı ayında ise ortalama yıllık konut kredisi faiz oranı yüzde 18’ler mertebesinde oldu ve bu oran ile yaklaşık 104 bin adetlik ipotekli satış gerçekleşti. Haziran ayındaki gerek toplam konut satışı, gerek ipotekli konut satışlarında Nisan sonu ve Mayıs ayındaki taleplerin ötelenmesinin etkisinin olduğu unutulmamalı… Buna rağmen, haziran ayındaki toplam konut satışlarında ülkemizde gerçekleşen ortalama aylık satış adedinin yakalandığını görmek umut verici. Bu hareketlilikte pandemiye paralel olarak değişen konut trendlerinin ve depremin oldukça etkili birer araç olduğu söylenebilir. Öte yandan ilk altı ayda konut kredisinin daha çok 500 bin TL’ye kadar olan konutlar için talep edildiğini belirtebiliriz. Konut kredisi faiz oranındaki geçen yıla kıyasla yüksek seyir, alımları iyiden iyiye peşin, senetli ve tasarruf finansman şirketlerinin sağladığı finansman olanakları gibi farklı alternatiflere yönlendiriyor” diye konuştu.

İnşaat maliyet endeksindeki artış, konut fiyat endeksini yükseltiyor: Konut fiyatları son 1 yılda reel olarak yüzde 11’in altına düşmeyecek şekilde arttı

Konut kredisi faiz oranlarının yüksekliğine rağmen, konut fiyatlarında da artış trendinin Temmuz 2020’den bu yana reel olarak yüzde 11’in altına düşmeyecek şekilde arttığını dile getiren Maya, şunları söyledi: “Konut fiyatlarının artış trendine başladığı Mayıs 2020’de daha çok bu artışın 2017-2019 yılları arasında yapılamayan artışların düzeltmesi olarak görüyorduk. Ancak inşaat maliyet endeksindeki artış trendinin istikrarlı şekilde devam ediyor olması, konut fiyat endeksinde de artışı beraberinde getiriyor. İnşaat maliyet endeksindeki artışın temel kısmı ise inşaat malzeme endeksinden ve döviz kurundan geliyor. Şu anda konut fiyatlarının geldiği mertebelerin en önemli nedeninin de Aralık 2020’den beri inşaat maliyet endeksine bağlı olduğunu düşünüyoruz. Tüm ülkeye yayılan bu artış, Mayıs 2021 verilerine göre nominalde yıllık yüzde 29’luk bir artış şeklinde gerçekleşti. Mayıs ayındaki aylık artış ise bir önceki aya göre yüzde 3,9 gibi oldukça yüksek bir oranda gerçekleşti.

Konut fiyat artışını geriden takip eden kira değerlerinde ise yılın ilk 6 ayındaki artış trendini konuşmaya başladık. Nitekim satış değerlerinin son bir yıllık zaman diliminde yüzde 30 seviyesinde artması ile birlikte, kira piyasasında bir artış eğilimi görmeye başladık. 2020 yılı konut kira piyasası, daha çok ‘sürdürülebilir kira’yı ödeyecek kullanıcıya odaklıyken, bu yıl geçen yıl yapılamayan kira artışlarının düzeltmesi ve artış oranları en önemli gündem haline geldi.  

2021 yılının ilk çeyreğinde yapı izinleri tarafında uzun dönem Türkiye ortalamasının yakalandığı bir ruhsat sayısı görmüştük. Bu ruhsatların inşaata dönme hızlarını önümüzdeki dönemde yakından takip etmek gerekiyor. 2021 yılı ilk altı ayında yapılan proje lansmanlarında daha çok, az sayıda bağımsız bölümden oluşan, daha butik projeler olduğunu görüyoruz. İnşaat maliyetlerindeki artış kuşkusuz bu taraftaki motivasyonu etkiliyor.”